La nueva Ley de Vivienda Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el día 26 de mayo de 2023, regula aquellos arrendamientos que se celebren con posterioridad a su entrada en vigor, por lo que a priori, los contratos celebrados antes de su entrada en vigor se siguen rigiendo por la ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
La nueva ley amplía las zonas consideradas tensionadas en el mercado de alquiler de las ciudades en su Artículo 18 “Declaración de zonas de mercado residencial tensionado por la administración competente” debiéndose cumplir alguna de estas condiciones:
- a) Que la carga media del coste del alquiler más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- b) Que el precio alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado de 3 puntos porcentuales por encima del IPC de la Comunidad autónoma en los últimos 5 años.
Se limita la subida del alquiler al 3% en los contratos de arrendamiento en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
Pero ¿en qué afecta la nueva Ley a los desahucios por falta de pago?
La Disposición final quinta de esta Ley modifica varios artículos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, teniéndose que indicar si el arrendador es un gran tenedor, si la vivienda arrendada es la habitual del inquilino, pero lo más llamativo es cómo se acredita la vulnerabilidad económica del inquilino. Puede acreditarse de las siguientes formas:
- Con un documento acreditativo emitido por los servicios competentes con vigencia de 3 meses.
- Con una declaración responsable del inquilino que diga que ha acudido a los servicios y que no ha sido atendida.
- Con un documento de los servicios que diga que la persona no consiente el estudio de su situación económica.
De una primera lectura, y al margen de cómo apliquen nuestros Tribunales estos requisitos, parece que se amplía el abanico para posibles prórrogas por vulnerabilidad social.
Además, en el caso de que el arrendador tenga condición de gran tenedor, el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino y se encuentre en situación de vulnerabilidad social, debe de acreditarse que se ha intentado una conciliación previa cuyo procedimiento habrá de regular la administración autonómica en materia de vivienda.
Los desahucios que se suspendieron por el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 pueden reanudarse a partir del 30 de junio de 2023; sin embargo, los grandes tenedores tendrán que acreditar que han acudido al proceso de conciliación previa.
Estamos al día de todas las modificaciones legislativas y su impacto en los Juzgados, lo cual es aún mucho más orientativo para saber la respuesta práctica que los Juzgados están dando a la nueva Ley.