Devolución de gastos de Hipoteca
Reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que los consumidores pueden reclamar los gastos indebidamente asumidos en la formalización de préstamos con garantía hipotecaria. El Supremo entiende que son cláusulas abusivas en contra del consumidor, y por ello han sido declaradas nulas.
Cuando el consumidor adquirió su vivienda tuvo que pagar muchos gastos de notario, gestorías impuestos, registros…pero no todos ellos son reclamables al banco, tan solo aquellos que se tuvieron que pagar para formalizar el préstamo hipotecario con la entidad.
La argumentación más acertada es aquella que entiende que absolutamente todos los gastos que se abonaron para la formalización de la hipoteca, deberían de haber sido de cuenta de la entidad, y ello porque el banco es el único sujeto interesado en que la hipoteca esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Para que la hipoteca esté inscrita es necesario elevar a público – ante Notario- el préstamo hipotecario, abonar el impuesto e inscribirlo en el Registro. Con esta inscripción, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, por lo que lo único que puede entenderse, es que el fin de esta inscripción, tan solo beneficia a los bancos.
Sin embargo, lamentablemente, el Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado el 6 de noviembre de 2018, por 15 votos a 13, desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario.
Estando, así las cosas, puede reclamarse por los siguientes conceptos:
- Gastos de Notaría: escrituras formalizadas con el Banco para obtener el préstamo y poder adquirir así la vivienda.
- Gastos del Registro de la Propiedad, como el arancel abonado en el Registro.
- Otros gastos indebidamente asumidos por el consumidor al formalizar el préstamo: tasación, gestorías, comisiones de apertura.
Pueden reclamar aquellas personas que hayan asumido el pago de todos estos gastos y sean consumidores.
¿Hay plazo para reclamar? Sí, pero dependerá si se mantiene o no la hipoteca con la entidad.
¿Qué documentación hay que preparar?
- Escritura de préstamo con garantía hipotecaria y posteriores novaciones o modificaciones a la misma si las hubiera.
- Recibos abonados de:
- Gestoría
- Notaría
- Registro
Y la hipoteca se mantiene vigente, además:
- Recibos de pagos de la hipoteca
- Escritura de cancelación de hipoteca
Si no se conserva esta documentación, ¿Qué se puede hacer?
Es esencial tener la documentación disponible, pero si no es el caso, se pueden solicitar los duplicados de los documentos en el lugar que corresponda. Dependerá si el Banco o la Notaría se sirvió de una gestoría para tramitar las escrituras.
Si el Banco se ha adjudicado su vivienda a través de una subasta, en un procedimiento de Ejecución Hipotecaria ¿se pueden pedir al Banco la devolución de las cantidades indebidamente abonadas?
Seguramente sí, siempre y cuando no haya habido un acuerdo posterior con la entidad para condonar el resto de deuda.